中国住宅地产市场发展到今天，可以说已经开始进入第三个阶段，第一个阶段是从产品角度讲是解决老百姓买房有没有的问题，第二个阶段是面积的大小问题。现在正从第二个阶段向第三个阶段过渡，在解决大小问题的同时要解决一个质量好坏的问题。近年来，随着社会的发展，人们对住宅的要求已不仅仅是质量和规模。他们对住宅景观环境的要求越来越高。

二、发展历史

1、初创：挖掘公园地段价值 

据业内专家介绍，早在上世纪70年代末，以北京为代表的一线城市住宅中，就已引入了园林绿化概念，但当时的绿化仅局限于草地、简单的雕塑等。到了80年代末，国外社区中的规模化绿地被更多引入。之后，随着房地产市场飞速发展，园林景观住宅的范围更为宽泛。 

"上世纪90年代，朝阳公园附近就出现了一批定位’公园地产’的高端住宅，可以算是北京最早的主打园林景观的住宅，"亚洲人居环境协会副主席开彦介绍。 

据介绍，公园地产一般是指为了给居民营造稀缺的景观和生态环境，开发商依托市政公共公园或房地产开发与公园建设结合起来的项目。此类项目将公园景观作为楼盘的特色和卖点，打造建筑、人文与自然环境结合成一体的地产概念，迎合了人们对绿色、健康、闲适等居住环境向往的需求。因此，公园地产一般都能以较贵的价格，获得较好的销售业绩。 

公园地产在一段时间内被看作是最早的园林住宅地产，只要是与公园沾边的项目，都打着公园地产的旗号宣传其绿色生态价值和园林景观。但随着公园附近住宅地块越来越稀缺，真正的公园地产数量正在迅速减少，早期真正的公园地产也已几近售罄。为此，园林住宅开始向"造园"的方向发展。

2、发展：量身打造社区园林 

"近一两年，公园周边住宅用地稀缺，此类借助自然公园来打造的公园地产项目日渐减少。为了迎合人们对居住环境日益增长的要求，在社区内部量身定做园林，就成为了主流做法。"一位住宅园林方面的资深从业者分析称。

加大社区内园林景观的打造，不仅能为楼盘增加附加值，更能提升人居环境水平。开彦认为，衡量一个楼盘景观是否优质的标准，除了小区绿化面积是否够大之外，还应该看小区的绿化植物的种类是否丰富，搭配是否完善。景观不仅要点、线、面相结合，讲求层次，同时，也要注重人与自然之间的互动，为居民的休闲活动提供绿色场地。 

以位于西山板块的高端楼盘西山壹号院（2012年园冶杯住宅景观奖设计金奖项目）为例，项目社区园林采用多样化种植手法，精选高大乔木、低矮灌木和草皮相互搭配，营造出多层叠加的绿化体系，真正实现层层有景的观景效果。 

业内人士认为，在激烈的市场竞争下，将有更多楼盘主打园林景观设计。同时，随着楼盘整体品质的提升，未来的社区园林景观将更加注重景观的和谐性和丰富性，更加强调人性化设计。从各个方面营造一种既舒适、优美，又具有丰富内涵的住宅环境。

三、发展趋势 

1、向具有中国地域特色的风格发展 

在不远的将来，中国不同城市的景观同质化现象将被打破，房地产景观设计将朝着具有不同地域特色的风格方向发展。最近几年，由于大型房地产集团在全国开发项目，其住宅产品在不同城市中大量复制，造成中国城市很多楼盘都有拷贝和仿造的痕迹。照搬人家的东西是没有太多生命力的。因此中国将来房地产的精品项目就是那些在项目中融入了创新地域特色的楼盘。比如，我们设计的南京颐和公馆用创新的景观语言来体现南京独有的"民国"风格，取得了优异的销售业绩。

中国地大物博，在每一个城市做出原汁原味的地域风格。这就是立足于中国文化并创造当代中国的新风格，这样的项目也必将成为下批中国地产的精品项目。 

我们认为．将来房地产景观设计的趋势还是以绿化配置为重点。不仅绿量增大，而且绿化的品种．层次将会更加多样化．生态化，后期的绿化养护也越来越重要；由于硬质构筑物的材料会随着时间推移而老化变形，并需要投入大量成本进行翻修维护，因此硬质构筑物的设计量会逐渐减少．我们设计的绿地集团合肥国际花都玫瑰苑项目．就是以大量绿化结合坡地造景。形成特色的居住景观效果。 

实际上用这种精致的绿化景观能快速地回笼销售收入，并赢得买房者的价值认同，达到了口碑宣传的效果，用景观效果来营销所产生的价值远远超过了成本投入．而且，由于硬质景观很少，实际造价成本并没有高出多少．当然，我们如何做到把房地产的营销效果和生态环保。可持续发展的理念结合起来并推广出去，这才是将来房地产景观重要的发展趋势。 

3、高端楼盘向度假酒店的景观风格发展

我们从园冶杯住宅景观奖的评选中，更能清晰地体会到当前景观住宅存在一定的问题，这也给我们更多的警示，有针对性的加以改进。 

1、住宅景观还只是住宅配套，缺乏主导型。 

景观不仅是高品质住宅的点睛之笔，长远看来更是住宅未来发展模式的创新和生命之源，景观对居住者的生活方式、环境的生态循环、甚至城市形象都起着至关重要的作用，并成为房地产行业发展有力的支撑点之一。 

2、住宅景观缺乏多元化风格。 

住宅产品类型从传统的泛住宅走向以旅游、商业为主的多元化倾向、市场的竞争加剧开发商的反思，差异化定位造成住宅景观的多元化风格。 

3、为设计创造景观而设计创造，缺乏身居其中的情境体验。 

情境导向设计通过对住宅景观与建筑的整合，使人们对景观的感受成为一种情景交融的完美体验，成为地产消费的新趋势。 

4、人为添加奇思妙想，对自然造成损害得不偿失。 

运用先进技术使人们的生活更加舒适方便，同时尽量减少对生态环境的破坏，实现可持续发展。"大美无言"，无设计的设计是最高境界，以不着痕迹的设计，创造经典的景观空间，让居住还原自然，随着生活和审美水平的提高，人们逐渐从繁复回归简单，更注重生活的本质，返璞归真、回归本元，设计开始做减法。 

5、住宅景观为追求奢华，购进大批成年树木，造成很大的经济浪费。这在高档景观住宅中尤其明显。开发商不差钱，购房者追求尊贵的感觉，于是千年树木从国外、远地千里迢迢运来，部分不适合当地气候土壤，早早枯萎凋谢，这对景观住宅建设、设计提出了严重的警告。 

6、由于业主的要求，或者设计单位为突出项目的健康环保，无限制的增加绿量，树木过密，甚至影响成活。这在一些豪华别墅区存在的较多，绿量不是不足，而是过多了，这对灌溉、维护都造成了一定的浪费，不过这种情况也非全无好处，绿量、造氧功能的充足，不但对一般别墅区、庄园内的景观健康起到良好作用，还能够影响周边几公里的空气质量，或许这也算是一种对当地气候环境的一种补偿吧。  

五、应对策略 

景观设计公司要不断提高设计质量，境外设计公司必将本土化，本土化的景观设计公司也必将崛起；设计公司应该不断增加价值。在工地上监管景观工程质量，控制工程造价。境外公司最致命的问题是不了解中国现状条件和地理，气候等因素，盲目地把国外的生活环境照搬过来，形成"空中楼阁"似的如画画-般的创意和概念。以及在施工图阶段对中国不同地域的植物和材料不熟悉，并且不愿投入施工现场进行现场调整。这导致境外公司的大量项目出现了水土不符的情况，而本土化的景观设计公司正好弥补了这些问题。因此，我们要凭借着对本土文化的传承。对本地植物的深刻了解和施工现场全方位的配合监督服务，建造出房地产景观精品。 

住宅景观的发展，它存在的一些问题，需要我们整个行业来关注。2013年园冶杯住宅景观奖现场评审中，专家们对一些项目存在的问题进行重点支出，并且评出了一系列优质的工程，做为我国住宅景观发展的典范。